Квартира и кредит

[Marchello]

В общем, нужно задумываться об этой теме.
Хоть я к кредитам и негативно отношусь, но тут деваться некуда.
Так как пока я буду собирать деньги - квартиры будут дальше расти в цене,
а деньги на счету (хоть и депозитном) будут обесцениваться (инфляция и т.д.).
На сколько я знаю, есть два варианта:
- брать деньги в кредит, и покупать на них хату.
- брать прямо хату в кредит, но тут нужно 10% предоплаты (1-ый взнос).

Я рассчитываю на 2-ой вариант. Но как это будет выглядеть?
Типа банк будет мне хату покупать? Или как?
Или мы вместе с банком как-бы сообща покупаем хату?
(то есть, я покупаю а банк следит).
Потом интересны условия отдачи кредитов. Я сам выбираю сумму
которую я буду ежемесячно выплачивать? А потом её поменять можно будет? (в большую сторону).
В общем, кто брал кредиты на квартиру (или квартиру в кредит) -
расскажите плз поподробнее что и как. И в каком банке предпочтительней это делать.
И еще, может можно об этом почитать где-то в инете (сайты банков)?

[be@ves]

на 20% взноса расчитывай, теперь так, это борьба Тимошенко с ипотечниками для снижения цен на них, так как начали брать все подряд хаты, вот от спроса и погнала цена. подняли первый взнос, процентов 60 населения отпадёт теперь, собственно продать не так легко хату будет и цены снизятся. самый идеальный вариант это МЖК. если у тебя есть жена и тебе до 30 лет, то можеш в МЖК взять кридит на 30 лет с понтовым первым взносом, это типа помощи молодым семьям идёт.

суть кредита такова "Или мы вместе с банком как-бы сообща покупаем хату?" покупает хату банк, она пишется на тебя, но ты её оставляеш банку в залог, типа твоя, но могут забрать и будут иметь на неё все права, как говорится взять её под арест. пака ты не выплатиш стоимость кредита по квартире, тебе залоговые доккументы не отдадут. погасить кредит можеш и лосрочно, никто не застовляет 30 лет платить, просто там за каждый год что ты раньше погасиш на тебя наложат чтото типа штрафа в размере 1.5% от годового платежа. вот гдето так оно всё и происходит.

[tierarzt]

В октябре 2005 купил квартиру в кредит с МЖК. Схема была следующая:
1 Находишь квартиру и оцениваешь её (для МЖК нужен независимый оценщик). Данная сумма будет фигурировать при получении кредита и уплате гос. пошлин.
2 В МЖК дали список банков, с которыми у них заключен договор и, кажись, какую-то справку для банка о принятии документов.
3 Банк заключает с тобой кредитный договор только когда у тебя есть договор купли продажи (предполагается, что первоначальный взнос ты уже заплатил).
4 Сразу же заключается договор ипотеки и квартира твоя попадает в залог банку (прописать в квартире можно только получателя кредита, по договору).
5 В банке, в котором я брал кредит досрочное погашение возможно было хоть на следующий день без штрафных санкций (читать нужно в договоре, там кстати и график гашения включен).
6 Потом с документами на квартиру и договорами из банка идёшь в МЖК и через некоторое время, при положительном результате от МЖК с тобой заключают договор и на счет предоставленный из банка будут поступать деньги.
7 Банк ежемесячно до 5 числа подает данные о том как ты гасишь кредит и только тогда МЖК компенсирует тебе процентную ставку банка.
Может что и забыл, простите.

[mx.]

Хочу обратить внимание на один момент, потому как ни у всех банков он идентичен. Кстати, это будет актуально при любом кредите, но именно в вопросе его досрочного погашения.
Пусть в банке чётко разложат сумму погашения... В некоторых она представляет собой две пирамиды (основанием вниз и основанием вверх). Первая это тело кредита, т.е. сумма заимствованная у банка, вторая - проценты по кредиту. Это так чтоб нагляднее, а в цифрах получается, что ежемесячно банку вы платите, скажем, 100 долларов: из них в 1й месяц 10 - возврат тела кредита, а 90 проценты; во 2й 11 - тело и 89 - проценты... и так далее...
В итоге когда, скажем, через 3 года вы готовы досрочно погасить 10-тилетний кредит (по данной схеме) выходит что бОльшую часть процентов, которые банк рассчитывал на вас заработать, вы ему еже отдали...
А ведь есть банки с равными платежами тело/проценты и с другими более сложными схемами... Поэтому хорошенько считайте и пересчитывайте, ведь деньги вы возьмёте у банка, а отдавать-то будете свои.

[be@ves]

мистер Эль знает что говорит)))

[Opium]

хочу домик...) но не хочу жену с дитем )))

[Серьога]

1 комнатка 40 тысьч... пиндец

[Marchello]

Сообщение от be@ves

на 20% взноса расчитывай, теперь так,
...
самый идеальный вариант это МЖК.

Ой, да тут я ошибся, на самом деле 20%.
А МЖК отпадает, у матери знакомые брали... - в общем не хочу...
Чёрт, это если хата стоит в $60 тыщ, то нужно 12тыщ предоплаты.
В принципе вполне реально. А кредит хотелось бы конечно погасить как можно скорей, а не до пенсии выплачивать
А вот интересно, сколько раз приходилось слышать про кидалова с этими квартирами... Если вот так через банк брать - можно ли быть уверенным,
что квартира чистая и кидалово стремится к нулю?
То есть, занимается ли банк какой-то проверкой документов и самой хаты?

[alexandrius]

Брал квартиру в кредит в Правэкс-Банке.

Схема получилась такая.

1. Покупка через агенство недвижимости, осуществляющее помощь при офрмлении кредита.

2. наличные расходы: штука задатка продавцу, всякие бумаги (БТИ), нотариус, 4% от суммы сделки агенству недвижимости, страховка и прочее в банк. В итоге при покупке квартиры за 24500 наличкой ушло 3500. Из них 1000 задаток, то есть "в никуда" ушло 2500 у.е.

3. Офрмляется довернность на агенство недвижимости по заключению догвора ипотеки (заложения квартиры в банке). Зачем и почему - читай ниже.

4. Купля-продажа у нотариуса. Агенство платит свои деньги за квартру продавец. Продавец сваливает, далее в паре с агентом едем в БТИ оформляем бумаги что квартира УЖЕ моя.

5. Возвращаемся в банк. Я сдаю банку в залог все оригиналы документов (вообще это на уровне противозаконности, но там у них ихитрый пункт в договоре ипотеки что я мол доверяю банку хранение оригиналов - перестароховываются), банк выдаёт деньги, которые тут же забирает агент.

Нюансы:

1. Банк выдаёт в кредит около 70-80% от оценочной стоимости квартиры. Решается это просто - нужно пробивать независимую оценку через агентсво недвижимости (у них есть прикормленные оценщики).

2. Сразу нужнот готовиться к тому, что уйтёт уйма времени. То есть брать отпуск. Беготни будет много.

3. Желательно при подпиании договоров иметь при себе толкового человека, разбирающегося что к чему для страховки.

4. Ззаранее детально разбирать вопрос о том, что либо агенство само платит деньги (банк выдаст бабло ТОЛЬКО после того, как квартира будет УЖЕ твоя) либо же продавец всё подписывает, а потом ждёт.

Такая схема была у меня. Думаю, есть и другие (ну например банк покупает квартиру сам, потом дарит её тебе и ты её заклыдваешь врзвращая деньги).

На всех эатапх нужно быть очень внимательными. Мутят-крутят все. И агенства, и банки.

ЗЫ. Зимой ожидается падение стоимости втор. жилья на 5-10% в силу сильно возросшей сложности получения кредита.

[alexandrius]

То есть, занимается ли банк какой-то проверкой документов и самой хаты?

занимается, но довольно формально. Там берутся бумаги из держ. реестра майна (фактически в БТИ) о том, что жилье не под арестом и что жильё действительно зарегестрировано на продавца (Вытяг на отчуждение).

В принципе, через банк более-менее безопасно. А вот через какие-либо кредитные общества и т.п. я бы не рискнул.

ЗЫ. С кредитовыанием жилья неплохо работали в то время когда я занимался этим вопросом (1,5 года назад) Правэкс Банк и КредитПромБанк.

И ещё один совет - будешь выбирать квартиру - пофоткай всё внутри ДО сделки и сразу ПОСЛЕ. Там ты оплачивать будешь ежегодно страховку, и фото поможет в том случае, если там проблемное жильё перед продажей примарафетили чуток, а через месяц начнёт трещать/течь и т.д.

При покупке жилья в старом фонде ОЧЕНЬ желательно взять с собой инженера-строителя (прораба или проектировщика-конструктора) для оценки состояния несущих конструкций, комуникаций и прочего.

[alexandrius]

за каждый год что ты раньше погасиш на тебя наложат чтото типа штрафа в размере 1.5% от годового платежа

Штраф за досрочное погашение есть не везде. В Правэксе, к примеру, нет. Но там нет и аннуитета.

Ах да, по поводу переплаты.

У меня кредит на 25 лет, стоимость квартиры 24500, в кредит взято 24 000.

Плачу ужемесячно 330 у.е. Из них 80 у.е. тело кредита, и 250 у.е. проценты. Размер выплаты по процентам, по мере уменьшения остатка тела кредита, падает.

[Absent]

читаю и плАчю...

[crash86]

Сообщение от alexandrius

У меня кредит на 25 лет, стоимость квартиры 24500, в кредит взято 24 000.

Плачу ужемесячно 330 у.е. Из них 80 у.е. тело кредита, и 250 у.е. проценты. Размер выплаты по процентам, по мере уменьшения остатка тела кредита, падает.

и скоко в конечном итоге выйдет сумма процентов

[Serios]

ну прикинь, 24000 отдать что взял и 50000 проценты

[alexandrius]

и скоко в конечном итоге выйдет сумма процентов

В два раза больше суммы кредита. 3,14здец однозначный.

[be@ves]

ну банк в любом случае себя не обидет)) они просчитали на 20 лет возможный рост инфляции и страхуют себя))) по сути если глянуть со стороны, вы бы дали комута 500 гривен на 20 лет, чтоб он вам по 3 рубля в месяц отдавал и не давал никаких процентов сверху)) банк себе это не позволит, бо разорится))

пысы: как ни странно, но люди берут хаты, бо жить отдельно хочется, а заработать полную стоимость на неё удаётся только единицам, такова экономическая ситуация в стране. тут или копить 10 лет, жить с родителями друг у друга на голове, или брать кредит, переплачивать и отдавать его 20 лет, но грубо говоря с завтрашнего дня жить отдельно и независимо.

[alexandrius]

вы бы дали комута 500 гривен на 20 лет

Кредит долларовый :-) Но сути не меняет

как ни странно, но люди берут хаты, бо жить отдельно хочется, а заработать полную стоимость на неё удаётся только единицам, такова экономическая ситуация в стране. тут или копить 10 лет, жить с родителями друг у друга на голове, или брать кредит, переплачивать и отдавать его 20 лет, но грубо говоря с завтрашнего дня жить отдельно и независимо.

Тут ещё один нюанс есть... Ну вот плачу я за однокомнатную в центре (район привозной церкви) 330 у.е. Сколко сейчас стоит съём такой квартиры, при учёте горячей воды, телефона и прочего? Не ниже 200 у.е.? Дык с таким темпом роста через год-два уже будет 300-350 у.е., то есть сравняется с кредитной выплатой. Однако в случае кредита имеем два очень важных преимущества:

1. Никто никуда не выгонит. Живёшь в своей квартире - хочешь ремонт делай, хочяешь мебель покупай...
2. Платишь за своё жильё, а не чужому дядьке в карман.

[be@ves]

это да, месячный платёж приравнивается сейчас к оплате за съёмную квартиру с комун услугами. единственное напрягает это то, что платить 20 лет, хотя возможно через 10 лет будет возможно за месяц погасить остаток долга из-за обвала валюты и темпов инфляции. также можно прогореть с собиранием на квартиру, можно собирать 10 лет, а потом на эти деньги купить себе мапед, бо на большее не хватит из-за нестабильной экономики в стране.

пысы: у меня так знакомы 7 лет отлаживали и копили на квартиру, когда оставалось чучуть, то цены паоднялись на них в 2 раза, они плюнули на эту затею и купили себе машину. так они уже 9-й год живут с родителями, у них ребнку уже 3 года, вот на куче и живут все, а 7 лет назад когда начинали собирать на хату, она стоила всего 6 тысяч, я про двухкомнатную. они очень сильно пожалели что тогда её в кредит не взяли. в итоге через 7 лет собрав 20 тысяч долларов им не хватило столько же чтоб купить хату. вот такая суровая реальность.

[Marchello]

Сообщение от be@ves

это да, месячный платёж приравнивается сейчас к оплате за съёмную квартиру с комун услугами. единственное напрягает это то, что платить 20 лет, хотя возможно через 10 лет будет возможно за месяц погасить остаток долга из-за обвала валюты и темпов инфляции.

А разве в таком случае банк не пересматривает договор, ставки и т.д.?
У меня знакомый брал хату (в селе, не далеко от Херсона) - и сказал,
что если бакс упадет ниже чем 3,5грн, то банк делает пересчет кредита, то есть, меньше отдавать все равно не будешь.
Ну как-то так, я не особо шарю...

Сообщение от be@ves

также можно прогореть с собиранием на квартиру, можно собирать 10 лет, а потом на эти деньги купить себе мапед, бо на большее не хватит из-за нестабильной экономики в стране.

Та отож, у меня тоже есть такой вариант, собирать. Вроде не так уж и долго,
но цены на жилье - дело такое... та и деньги тоже, точно потом может получиться
так что на мопед хватит...
В общем, нужно делать как можно больше первый взнос, тогда и отдавать прийдется меньше (как сам кредит так и проценты).

[be@ves]

просто доллар практически на уровне 5 гривен так и держался последнее время, единственное что квартиры раз в 6-7 за это время поднялись, да и уровень инфляции понизил гривну относительно доллара, т.е. вроде как доллар остался на прежнем уровне, но на него стало возможным купить в 3 раза меньше, чем в то время. от этого и выгода брать в баксах, его искуственно держат на определённой отметке и инфляция на его курс не влияет, а вот гривна падает, на ней могут сделать перерасчёт.

[alexandrius]

В общем мы все или почти все в глубокой жопе.

[crash86]

как точно подмечено наше местоположение...............)))))))))))

[BenQ]

Не проще ли Купить ох*еный дом в 40 км от Херсона и машину.. тоже какбы в кредит.. но получиться в 2 раза дешевле чем квартира

[alexandrius]

Масса неудобств. Например, каждый день туда-обратно добираться... И что будет дальше? Пойдут дети... Ну утром ладно - взял жену/ребёнка и повёз в город, а назад? Школы закончиласьв 14,00-15,00 к примеру, дальше что ребёнку делать? Лазить по городу пока у аппки работа в 17,00 закончится? Или садить на автобус? Во втором варианте проезд на дальной 40 км (у меня как раз дача в 40км от Херсона) сейчас 8 грн.

В общем оно от того и дешевле, что ничем по сути не лучше. Ну и шикарный дом да ещё и в два раза дешевле - это ты загнул. Кроме того платить два кредита одновременно да ещё и машину содержать...

ЗЫ. Ты этот вариант придумал/с потолка небось взял?

[BenQ]

Сообщение от alexandrius

Масса неудобств. Например, каждый день туда-обратно добираться... И что будет дальше? Пойдут дети... Ну утром ладно - взял жену/ребёнка и повёз в город, а назад? Школы закончиласьв 14,00-15,00 к примеру, дальше что ребёнку делать? Лазить по городу пока у аппки работа в 17,00 закончится? Или садить на автобус? Во втором варианте проезд на дальной 40 км (у меня как раз дача в 40км от Херсона) сейчас 8 грн.

В общем оно от того и дешевле, что ничем по сути не лучше. Ну и шикарный дом да ещё и в два раза дешевле - это ты загнул. Кроме того платить два кредита одновременно да ещё и машину содержать...

ЗЫ. Ты этот вариант придумал/с потолка небось взял?

Нет, уже знаю пару молодых семей у которых именно так все и построено. Проблема с детьми решается бабушкой, которая живет в городе но никак не хочет в село

[Opium]

про МЖК расскажите, пажалуста

[be@ves]

вот мы и дождались краха ипотеки)) банки теперь кредитуют только городскую недвижимость, максимум на 10 лет и с первоначальным взносом 50%. кредиты на ремонт теперь дают только на 2 года. так что кредит теперь уже точно хрен возмёш, будем ждать обвала цен на них. годовые процентные ставки тоже подскочили, точно не помню на сколько.

ПыСы: автокредит тоже погнал в дагонку. первоначальный взнос на новые авто 30%, на б.у. 50%. и это не предел. ожидаются повышение ставок и всё такое(((

короче мелким банкам походу смерть... но возможно это немного стабилизирует экономику, поживём посмотрим, ипотечный кризис с Европы добрался и до нас.

[alexandrius]

возможно это немного стабилизирует экономику

С каких это пор серьёзные банковские траблы стабилизируют экономику? В частности повышение ставки, а? В Европейский странах со стабильной экономикой дают кредиты на жильё на 30 лет со ставкой порядка 3-8%. В Греции, в частности, кредитная ставка на жильё 6%.

будем ждать обвала цен

Обвала цен на что? На жильё? Стоимость строительных материалов, проектных работ и топлива не даут обвалиться, ИМХО.

Зато будет обвал строительства новой недвижимости... Рост цен на недвижимость остановится, возможно подешевление на 10-20%. Именно обвала всё же не будет, ИМХО - слишком много средств было вложено в строительство... СЛИШКОМ МНОГО.

В частности возьмём мой 17-ый дом на Таврике 4а. Там только одной арматуры на миллионы гривен (порядка 10т арматуры на каждое перекрытие + колонны + диафрагмы). И это только КУПИТЬ арматуру. ТОЛЬКО арматуру. А ещё бетон, опалубка, пеноблоки, заполнение оконных и дверных проёмов, крыша, лифты и лестницы, коммуникации, отделка, з/п рабочим, амортизация применнёых механизмов (кран, бетононасосы, опалубка, гибочный станок, грузовые машины и т.д.). Стоимость строительства одного такого каркасно-монолитного трёхъподъездного дома может достигать нескольких миллионов долларов. ОДНОГО дома. В стране этих домом сотни если не тысячи сейчас строятся (в крупных городах ковровая застройка целых кварталов)...

Просто так спустить с колёс бизнес с таким объёмом это нонсенс. Посему с падением покупательской способности сначала просто сильно сократятся объёмы строительного производства. Как это повлияет на вторичный фонд жилья (б/у) - увидим. Но в обвал я не верю.

Или имелся в виду обвал ставок на кредиты? С учётом инфляции и подорожания валюты очень слабо в это верится.

Будет ИМХО так: существенное сокращение строительства, некоторое повышение безработицы среди тех, кто работает с кредитами и недвижимостью/стройками, небольшое падение цен на недвижимость (большого падения за КОРОТКИЙ срок не будет - нужно отбить те средства, которые были вложены в строку буквально вчера, а строки крупных объектов у нас идут по 2-3 года), невозможность купить жильё вообще никак людям со средней з/п (считай всей стране фактически) ну и парочка других мелки земных радостей в виде роста инфляции, полтической дестабилизации при очередных выборах Президента (осталось не долго до них) и т.д.

ЗЫ. Есть бабло - покупайте банковское золото.

[be@ves]

суть в том, что с ужесточениями всех этих условий процент людей которые могут взять квартиру сократится раз в пять, а это крах ипотеки. по сути дела предложений по поводу продажи квартир будет очень много, а спрос снизится в 5 раз. т.е. будет переизбыток товара и людям чтоб всётаки продать хату, т.к. очень нужны деньги прийдётся скидывать цену. новостройки уже месяца полтора как начали замораживаться из-за 2-х причин. первая это цена стройматериалов, вторая от ущимления в кредитах. объясняю: стройматериалы стали такими дорогими не по той причине что их стало дорого производить, а по той причине что стоимость квадратного метра жилья была сильно завышена из-за свободного кредитования и очень большого спроса. производителя стройматериалов прикинули, что для постройки квадратного метра площади уходит порядка 200 баксов, а продают квадрат за 1000, вот и решили в 2 раза поднять цену, т.к. увидели слишком большую прибыль в чужих карманах. раньше кредиты на строительство давали на 30 лет, а теперь на 10, т.е. ежемесячный платёж будет в 3 раза больше, спрос упадёт в 5 раз и потянет за собой цены. буквально за месяц стало невыгодно строить.

стабилизацию экономики вижу в том, что искуственно поднятые цены на товары им прийдётся понижать, т.к. не будет спроса на них, от этого окрепнет гривна. самое плохо что нацбанк вообще на всё забил, а наши банки сейчас встряют нехило по той причине, что они все не самостоятельные, все взяли деньги из европы для раскрутки, увидели что тема с кредитами даёт очень большую прибыль и выдали почти все бабки в кредит людям. а вот незадача какая преключилась, в Европе начался экономический кризис, 2 самых больших банка Лондона объявляют себя банкротами и требуют у украинских банков вернуть те кредиты, которые они у них взяли, а у наших банков их просто нет. чтоб выйти из ситуации наши банки начали продавать полностью ветки кредитов, т.е. отдали ипотеку европе чтоб та дальше ей занималась, вся прибыль уйдёт туда, после этого европа начала диктовать нам процентные ставки. если в ближайшее время ситуация не стабилизируется, то в течении месяца наши большие банки могут заблокировать кредитование вообще. пакачто они всем кто взял кредит в принудительном порядке подняли ставки на 3 процента в год и это пака не предел.

[alexandrius]

по сути дела предложений по поводу продажи квартир будет очень много

Новое строительство заморозится, а то, что будет достроено никто не продаст дешевле себестоимости + минимальная прибыль :-). Ты продаш свою б/у квартиру раза в три дешевле новой? Нет? Значит по крайней мере какой время (несколько лет) новострой будет сдерживать падение цен и на вторичном рынке.

стройматериалы стали такими дорогими не по той причине что их стало дорого производить, а по той причине что стоимость квадратного метра жилья была сильно завышена из-за свободного кредитования и очень большого спроса

Согласен, но инерционность рынка вполне может "протащить" нынешие цены до тех пор, пока они не станут оправданными на фоне инфляции, мирвого роста цен на топливо и прочего.

стабилизацию экономики вижу в том, что искуственно поднятые цены на товары им прийдётся понижать

Многие просто бросят этот бизнес - упадок производства, массовые увольнения персонала.

2 самых больших банка Лондона объявляют себя банкротами и требуют у украинских банков вернуть те кредиты, которые они у них взяли, а у наших банков их просто нет. чтоб выйти из ситуации наши банки начали продавать полностью ветки кредитов, т.е. отдали ипотеку европе чтоб та дальше ей занималась, вся прибыль уйдёт туда, после этого европа начала диктовать нам процентные ставки

Ну и в чём здесь стабилизация экономики? Я пока что ижу крах строительного производства и развал евда зародтвшейся индустрии по производству строй материалов.

Стабилизацию цен на рынке недвижимости нужно делать контролем со стороны государства над урвонем цен, ставками кредитов и т.п., но для нашей страны это ИМХО просто не возможно.

пакачто они всем кто взял кредит в принудительном порядке подняли ставки на 3 процента в год

Впервые об этом слышу... Имею при этом кредит.